Как избежать признания сделки с жильем недействительной: рекомендации и защита прав

На вторичном рынке недвижимости легко заключить ничтожную или оспоримую сделку, что может привести к потере не только времени, но также денег и имущества.

В данной статье мы рассмотрим случаи, когда сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной, и способы их предотвращения.

Основным документом, подтверждающим сделку купли-продажи недвижимого имущества, является соответствующий договор купли-продажи (ДКП). Несмотря на надежность этой формы, участники сделки или сторонние лица могут предпринять действия, которые могут привести к признанию сделки недействительной в отношении объекта недвижимости.

Самый неблагоприятный сценарий для покупателя недвижимости заключается в том, что имущество может быть возвращено продавцу. В каких ситуациях это возможно?

Законодательство предусматривает следующие положения:

• Сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством, по решению суда (оспоримая сделка), либо независимо от такого решения (ничтожная сделка), согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

• Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть заявлено стороной сделки или лицом, определенным в законодательстве.

Основания и порядок оспаривания договоров купли-продажи недвижимости

Основания для оспаривания договора купли-продажи квартиры могут быть различными. Признание сделки недействительной является сложной процедурой, однако при наличии нарушений интересов одной из сторон или несоблюдении законодательных требований к форме сделки, существует возможность признать ее недействительной.

Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно по соглашению сторон или через суд. Наиболее распространенным основанием для прекращения действия договора является существенное нарушение условий договора, например, неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие состояния квартиры условиям договора или нарушение прав третьих лиц.

Со стороны покупателя нарушение может проявляться в неисполнении обязательств по оплате или частичной оплате. Со стороны продавца нарушение может заключаться в уклонении от государственной регистрации прав на квартиру или передаче квартиры в состоянии, не соответствующем условиям договора.

Сделки, признанные недействительными, бывают двух типов:

• Ничтожные - сделки, которые не создают юридических последствий с момента их совершения. Они считаются недействительными без их официального признания таковыми. Законодательство четко определяет, какие сделки являются ничтожными.
• Оспоримые - чтобы признать такую сделку недействительной, требуется решение суда. Даже если в сделке есть недостатки, если никто из сторон не обратился в суд, она создает правовые последствия, как и обычная сделка.

Поскольку недействительный договор купли-продажи не создает юридических последствий, обе стороны должны вернуть друг другу то, что они получили по договору. Если договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец - сумму, полученную от покупателя.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры, что может привести к признанию сделки купли-продажи недействительной:

1. Взаимное согласие сторон: сделка может быть аннулирована путем заключения соглашения о расторжении договора. Однако, если обязательства сторон выполнены и имущество передано покупателю, Росреестр может отказать в расторжении договора;
2. Ненадлежащее исполнение договорных обязательств: стороны могут расторгнуть договор в судебном порядке;
3. Существенное изменение первоначальных обстоятельств: договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда при существенном изменении обстоятельств, которые учитывались сторонами при заключении договора.
   Важно отметить, что регистрация перехода права собственности на недвижимость не является препятствием для расторжения договора, если покупатель нарушил условия договора, не оплатив имущество, например.

Важность письменной формы и подписей при заключении договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и заверен подписями обеих сторон. Если стороны договариваются об условиях покупки устно или не подписывают документ, их соглашение является недействительным.

Признание недействительности сделок с нарушениями законодательства

Если сделка нарушает законодательство, то она может быть признана недействительной. Мнимая сделка заключается только для вида, хотя формально все может быть выполнено правильно. При этом стороны на самом деле не стремятся реализовать права, связанные с этой сделкой. Притворная сделка также является недействительной, так как она заключается только для прикрытия другого вида договора. Например, если был заключен договор дарения квартиры, а на самом деле были переданы деньги за ее покупку, то такой договор дарения является притворной сделкой и должен быть признан недействительным.

Оспаривание сделок с участием недееспособных сторон и сделок с участием детей

Если одна из сторон сделки признана недееспособной судом, то такая сделка считается недействительной. Если человек формально признан дееспособным, но в момент заключения сделки не мог осознавать значение своих действий, возможно оспаривание сделки в судебном порядке (статья 177 Гражданского кодекса РФ). Сделки, заключенные детьми без согласия родителей, считаются недействительными, если детям не исполнилось 18 лет. Сделки, заключенные с детьми в возрасте от 14 до 18 лет, могут быть оспорены в суде.

Оспаривание сделок без необходимого согласования

Если сделка не была согласована с другим лицом, имеющим право на ее согласование, то такая сделка может быть оспорена в суде. В некоторых случаях, таких как покупка или продажа недвижимости, требуется согласие супруга. Если такое согласие не было получено, то супруг, чьи права были нарушены, может обратиться в суд для оспаривания сделки. Существуют и другие случаи, когда для совершения сделок необходимо получить согласие других лиц, например финансового управляющего в процессе банкротства или органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним.

Оспаривание сделок, заключенных под влиянием заблуждения

Если одна из сторон договора заключила сделку под влиянием заблуждения, то она может ее оспорить. Это означает, что если бы сторона знала все условия сделки верно, то она бы не совершила ее. Например, человек может купить земельный участок для строительства дома, но позже узнать, что строительство на этом участке запрещено. Или продавец может указать одну площадь недвижимости в договоре, но на деле она оказывается меньше заявленной. Однако, чтобы оспорить такую сделку, необходимо доказать, что покупатель проверил недвижимость перед сделкой и был введен в заблуждение.

Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости без необходимого согласия: основания, последствия и порядок действий

Оспорить сделку может одна из ее сторон, если ее права были нарушены. Также обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной может другое лицо, если это предусмотрено законом. Например, супруг, который продал квартиру без согласия другого супруга, может оспорить эту сделку. Чтобы оспорить сделку, нужно доказать, что она нарушает ваши права или законные интересы, и привести неблагоприятные последствия для вас. Не нужно доказывать наступление таких последствий в двух случаях: если сделка была совершена без необходимого согласия и если представитель или лицо, действующее от имени компании без доверенности, нарушили ограничения на полномочия при заключении сделки.

Возврат средств по недействительной сделке купли-продажи недвижимости: сроки, порядок и необходимые документы

Если сделка была признана недействительной, то стороны должны вернуть друг другу все полученные средства. Однако, если сделка была признана ничтожной, то необходимо применить последствия недействительности сделки. Для этого необходимо обратиться в суд в течение трех лет с момента начала исполнения ничтожного договора. Если сделка является оспоримой, то срок обращения в суд составляет один год с момента, когда сторона узнала о признаках недействительности сделки.

Чтобы проверить перед покупкой квартиры, следует выполнить следующие действия:

1. Взять справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о дееспособности владельца недвижимости.
2. Получить справку из бюро кредитных историй, чтобы узнать, не ведет ли против продавца исполнительное производство, является ли он банкротом или находится в предбанкротном состоянии.
3. Проверить историю перехода прав собственности на недвижимость.
4. Узнать, все ли прописаны в квартире.
5. Опросить соседей о продавце и зафиксировать показания письменно.
6. Получить от продавца все необходимые документы через акт приема-передачи.
7. Собрать информацию обо всех собственниках квартиры, как нынешних, так и бывших, а также лицах, проживающих или ранее проживающих в квартире.
8. Выяснить, есть ли у третьих лиц права на объект недвижимости.
9. Проверить, не нарушены ли имущественные и жилищные права несовершеннолетних.