Что происходит с недвижимостью при банкротстве физического лица?

При банкротстве физического лица недвижимость — один из самых важных и спорных аспектов процедуры. Многие опасаются, что потеряют всё: квартиру, дом, даже если это единственное жильё. На деле закон защищает граждан от полной потери жилья, но не от всех рисков. Разберёмся, что может быть продано, а что — нет.


Основной принцип: «Единственное жильё — не трогать»

Согласно российскому законодательству (ФЗ-127 «О банкротстве»), единственное жильё, в котором проживает должник и его семья, не подлежит изъятию и продаже, даже если оно находится в ипотеке. Это касается:
 

•  - квартир;
•  - частных домов;
•  - комнат в коммунальных квартирах — если это единственное место проживания.

Важно: «Единственное» — это не просто «одна квартира», а жильё, пригодное для постоянного проживания, и не превышающее разумные размеры. Например, если у вас квартира площадью 150 м² в центре Москвы, а вы живёте вдвоём — суд может посчитать это избыточным и разрешить продажу с выделением доли на аренду другого жилья.


Что может быть продано?

Если у вас есть дополнительная недвижимость, она обязательно включается в конкурсную массу и подлежит реализации:
 

•  - Вторая квартира или дача;
•  - Коммерческая недвижимость (офис, магазин, склад);
•  -  Земельные участки, не используемые для проживания;
•  - Гаражи, парковочные места — если они не являются частью единственного жилья.

Доходы от продажи идут на погашение долгов перед кредиторами. Если после продажи остаются средства — они возвращаются должнику.


Исключения: когда даже «единственное» жильё могут продать

Существуют три исключения, при которых суд может разрешить продажу даже единственного жилья:

1. Ипотека под залог этого жилья — если кредит был взят именно под эту квартиру, и вы не платите по ипотеке, банк имеет право требовать реализации залога.
Пример: Вы купили квартиру в ипотеку, не платите 2 года — банк подаёт иск, и суд может разрешить продажу, даже если это единственное жильё.

2. Жильё приобретено с нарушением закона — например, куплено за счёт кредитных средств, чтобы скрыть имущество от кредиторов.

3. Слишком большая площадь — если квартира явно превышает нормы проживания (например, 200+ м² на одного человека), суд может принять решение о продаже с предоставлением альтернативного жилья меньшей площади.


Что не трогают вообще?
 

• - Жильё, в котором проживают несовершеннолетние дети — даже если оно не единственное, но используется для их проживания, его могут оставить.
• - Недвижимость, находящаяся в совместной собственности с супругом — продается только доля должника, если она выделена.
• - Объекты, на которые распространяется имущественный иммунитет — например, жильё, полученное в порядке приватизации или по наследству, если оно единственное.

Что делать, если вы боитесь потерять жильё?

1. Не игнорируйте банкротство. Лучше начать процедуру, пока есть шанс защитить имущество.
2. Не продавайте квартиру перед банкротством. Это может быть расценено как мошенничество.
3. Проконсультируйтесь с юристом. Он поможет оценить, подпадает ли ваша недвижимость под защиту, и как правильно оформить банкротство.



Банкротство — не приговор для владельца жилья. Единственное жильё — почти всегда защищено, а вот вторичная и коммерческая недвижимость — под угрозой. Главное — действовать в рамках закона, не скрывать имущество и не пытаться «обойти» систему. Банкротство — это не способ избежать ответственности, а инструмент для восстановления финансового здоровья с минимальными потерями.