Вопрос-Ответ
-
Вопрос:
В приватизируемой квартире есть доля несовершеннолетнего. Опекун несовершеннолетнего дает согласие на приватизацию квартиры совершеннолетнему собственнику. Кто должен оплачивать приватизацию и как будут распределены доли в приватизированной квартире. По каким правилам? Может ли быть приватизирована квартира по решению суда без согласия несовершеннолетнего?
Ответ адвоката:В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В силу статьи 9.1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. При этом приведенная норма права не сохраняет за гражданами, передавшими принадлежащие им на праве собственности жилые помещения обратно в муниципальную собственность, право на повторную приватизацию.
Согласно статье 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других граждан.
Согласно пункту 4 статьи 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением.
Из положений п. п. 1 - 3 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 Постановления N 8 от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения суда Закона РФ "О приватизации жилищного фонда РФ", разъяснил что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Таким образом, из системного толкования названных норм права следует, что на момент приватизации жилого помещения, несовершеннолетние, являющиеся членами семьи своих родителей, должны были быть включены в число сособственников при приватизации жилого помещения. Иное, умаляло бы их жилищные права.
-
Вопрос:
Клиент был арендатором муниципальной недвижимости в течении двух лет, недвижимость не использовал, сначала были проблемы с отоплением, затем с электроснабжением, претензий в комитет не писал , актов нет ,все переговоры устно. Есть справка из УК (отопление) и акт экспертизы ТПП (электроснабжение). По истечении 2 лет аренды клиент обратился в комитет по вопросу выкупа, снова устно, и, заодно, уточнил оплачивать ли ему ковидную отсрочку перед выкупом. Отсрочку оплатил как ему сказали, выкуп перенесли на февраль 2021- перезаключив договор аренды на новый срок (11 мес). В конце 2020 года человек заболел ковидом, болел 4,5 месяца, накопились долги, комитет обратился в суд, человек прошёл все инстанции апелляция, кассация. Обращался в ВС РФ, опоздал с подачей документов на три минуты. Помещение потерял. Что теперь ему делать?? Попробовать восстановить срок?? Обратиться самостоятельно в суд о признании последнего договора недействительным или ничтожным?? Насколько это получится?? Попробовать взыскать с комитета неосновательное обогащение, так как помещением не пользовался???Есть третье лицо, которое выступило инвестором при проведении ремонтных работ по договору. Суть договора в том, что по факту выкупа человек передаст в безвозмездную аренду это помещение третьему лицу на 11 месяцев. Третье лицо в судебное заседание не привлекли, несмотря на заявленное ходатайство. В апелляцию и кассацию третье лицо не обращалось. Может ли оно подать надзорную жалобу?? Что возможно вообще в этой ситуации сделать??
Ответ адвоката:Из содержания вопроса адвокат усмотрел, что лицо являлось арендатором муниципального имущества. В период действия договора аренды была образована задолженность по арендной плате.
Впоследствии (понять достаточно сложно, что хотел выразить в своем вопросе заявитель) комитет по управлению муниципального имущества обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды.
Суд, рассмотрев исковое заявление, вынес решение об удовлетворении иска, которым взыскал долг и расторгнул договор аренды. Принятое по делу решение было обжаловано в вышестоящие инстанции, которые подтвердили его правомерность.
Заявитель в направленном письме, далее, спрашивает, что теперь ему делать, восстанавливать ли срок или нет и т д.
Адвокат сообщает, что данные вопросы не являются правовыми и ответ на них подготовить в рамках горячей линии не представляется возможным. Целесообразность подготовки тех или иных процессуальных документов может быть определена после правового анализа материалов судебного дела.
Относительно обоснованности требований о неосновательном обогащении в силу того, что арендатор фактически не пользовался арендованным имуществом, сообщаю следующее.
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В связи с этим, если арендатор фактически имущество арендодателю не вернул, то сохраняется обязанность арендатора по внесению арендных платежей. При этом ставить вопрос о наличии на стороне арендодателя образования суммы неосновательного обогащения в виде арендных платежей, адвокат оснований не находит.
Консультацию относительно права третьего лица, которое могло быть затронуто судебным актом, можно предоставить лишь после ознакомления со всеми материалами судебного дела. При этом такая консультация не может быть предоставлена по горячей линии.
По горячей линии предоставляются консультации и разъяснения по конкретным вопросам применения законодательства Российской Федерации.
-
Вопрос:
Подскажите, пожалуйста, возможно ли реализовать имущество должника (1/4 доли квартиры) дома признанного аварийным? Дом находится в муниципальной собственности. Квартира должника администрации в данной ситуации?
Ответ адвоката:Частью 10 ст. 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
В соглашении определяются размер возмещения за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
Следовательно, собственник вправе в указанный период совершать сделки купли-продажи в отношении принадлежащего ему аварийного жилого помещения.
Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Вместе с тем данной нормой установлены определенные ограничения для лиц (кроме наследников), приобретших право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным, а именно:
- размер возмещения за жилое помещение не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения;
- указанным гражданам не может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение;
- в отношении указанных лиц не применяются дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Такие ограничения распространяются на новых собственников - покупателей аварийного жилья.
Таким образом, из системного толкования названных норм права следует, что действующее законодательство не содержит запрета на продажу собственником жилья признанного аварийным.
-
Вопрос:
Оспаривание сделки прерывает ли срок исковой давности для взыскания задолженности по этой же сделке?
Ответ адвоката:Течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении). Непоступление ответа на претензию в течение 30 дней, либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.
Правило п. 4 ст. 202 ГК РФ о продлении срока исковой давности до шести месяцев касается тех обстоятельств, которые перечислены в п. 1 ст. 202 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.
Из системного толкования п. 3 ст. 202 ГК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.
Правило п. 4 ст. 202 ГК РФ о продлении срока исковой давности до шести месяцев касается тех обстоятельств, которые перечислены в п. 1 ст. 202 ГК РФ и характеризуются неопределенностью момента их прекращения. Применительно к соблюдению процедуры досудебного урегулирования спора начало и окончание этой процедуры, влияющей на приостановление течения срока, установлены законом.
Заявитель в поставленном вопросе ведет речь об оспаривании сделки, а последствия оспаривания сделки (признание ее недействительной) ведут к возврату в первоначальное состояние (реституция).
Таким образом, адвокату не до конца понятен вопрос. Ведь в результате удовлетворения иска об оспаривании сделки (например, признание недействительным договора поставки), покупатель получает назад свои денежные средства.
В тоже время, если в удовлетворении иска о признании сделки недействительной будет судом отказано, а исковой срок на взыскание задолженности к тому времени уже истечет, то истец вправе заявить ходатайство о восстановлении пропущенного искового срока давности. Однако адвокат критически относится к данному ходатайству, поскольку не усматривает уважительных причин для его удовлетворения.